Laudêmio, 5% extorquidos de quem compra imóvel em áreas de marinha (você sabia?)

Poucos conhecem essa “taxa” de 1831. Daí ser oportuno incluí-la em nossa plataforma de campanha

Quando se fala em alta carga tributária, não se contabiliza uma taxa chamada LAUDÊMIO, muito menos foro, criados em 1831. Nas chamadas áreas de marinha o comprador de um imóvel é obrigado a pagar 5% do seu valor. Nas demais áreas “foreiras”, onde os domínios reais das propriedades são da Igreja, ordens religiosas, família imperial e outras famílias aquinhoadas na época do Império, o laudêmio é de 2,5%.

Pouca gente sabe disso, embora sejam milhares as vítimas desse entulho feudal.  Em muitas cidades, a cobrança do laudêmio foi suspensa pela violação de princípios elementares de direito no cadastramento das áreas consideradas foreiras.  Em Niterói, um vereador mobilizou a Câmara através de uma CPI e levou o Ministério Público Federal a questionar a cobrança.  Decisão do juiz da 4ª Vara Federal  de 2010 culminou com a suspensão do laudêmio na região oceânica de Niterói e de mais 17 municípios, de Campos a Angra dos Reis, porque o cadastramento dessas áreas foi produzido pelo mesmo edital eivado de irregularidades.

Vê-se que, mesmo sendo uma matéria federal, um vereador pode valer-se de seu mandato para motivar o Ministério Público e livrar os moradores da cidade do Rio de Janeiro, como aconteceu nas outras cidades do Estado.  Daí a disposição de PEDRO PORFÍRIO, que mora  num condomínio localizado junto à lagoa de Jacarepaguá, onde todos são obrigados ao pagamento  dos 5% do valor do imóvel para fazer a escritura no RGI.

A inclusão de uma propriedade nas áreas de marinha deveria considerar 33 metros da preamar e 1931. A partir de 1940, quando esse sistema de defesa já era anacrônico, os terrenos à beira de lagoas e rios navegáveis também passaram a ser taxados. Pela legislação vigente, o prejudicado teria que ser citado para contestar ou não. No entanto, todas as medições foram feitas arbitrariamente pela SPU – Secretaria do Patrimônio da União – e em caráter retroativo.

Já há jurisprudência sobre a ilegalidade dos procedimentos da SPU.   No entanto, por falta de informação, as pessoas aceitam essa cobrança ilegal como inevitável.

Esse “estatuto” se aplica também nas áreas onde a igreja, ordens religiosas, a família imperial e outras famílias descendentes do império são possuidoras de títulos de “donos” reais dos terrenos. No Estado do Rio, quase 40% dos imóveis estão nessa situação, isto é, são considerados “imóveis foreiros”.  

Porque incluir o laudêmio na agenda eleitoral

Para entender melhor essa excrescência,  mantida por pressões espúrias,  veja ponto por ponto:

1. Quando foi criado, o terreno de marinha estava vinculado ao sistema de defesa daquela época, permitindo a instalação de canhões e armazéns da Armada, visando a proteger nossas costas dos navios inimigos. Não podia haver nenhuma construção particular nesses terrenos.

2. Como essa necessidade militar não existe mais, pela modernização do sistema de defesa, a União passou a autorizar as construções a beira mar,  mediante pagamento do laudêmio, transformando-se na MAIOR IMOBILIÁRIA do país,  e ensejando ao mesmo tempo o tráfico de influências, o suborno de servidores e as propinas, de modo que numa mesma situação um prédio paga laudêmio e seu vizinho é isentado.

Exemplo: na Sernambetiba (av. Lúcio Costa) há condomínios que pagam laudêmio e condomínios que não pagam (Estes são maioria). Essas distorções foram constatadas tanto na CPI da Alerj do Rio, realizada em 2007, como em audiências públicas na Câmara Federal.

Av. Lúcio Costa, na praia da Barra da Tijuca: uns prédios pagam laudêmio, outros não

3. Quem tem imóvel e paga laudêmio não é proprietário, mas FOREIRO. Possui o domínio útil do imóvel, mas o “senhorio” é a União, municípios, a Igreja católica, a família real e herdeiros de algumas famílias aquinhoadas na época.

4. Quem pagou 5% de laudêmio nas áreas de marinha pagou mais do que o valor previsto no próprio Código Civil, no seu artigo 686: “Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento”.

Por esse artigo do Código Civil, quem paga o laudêmio é o alienante (vendedor). No entanto, as construtoras obrigam o comprador a pagar em dinheiro vivo, pois o boleto é emitido em nome delas.

5. Se você pensa que o seu compromisso termina nos 5%, está enganado. Todo ano, a SPU emite uma cobrança, equivalente a 0,6% do valor venal do imóvel. Veja esse caso, relatado na internet: “tenho uma propriedade em Saquarema, e qual não foi minha surpresa, veio um carnê me cobrando taxa de foro relativo ao ano de 2011. Paguei em 4 cotas de $162,11. Tendo que ir a prefeitura para resolver outra situação, qual não foi minha surpresa que me impedia de ter solução de tal situação. Me apresentaram tributos dos anos de 1996,97,98,99,depois 2000,2001,2003 e 2010”

6. O Estado do Rio é o campeão de imóveis de marinha taxados, mais do que São Paulo. Em 2005, os terrenos de marinha somavam 107 mil, segundo a Secretaria do Patrimônio da União, que na prática só cadastra em áreas urbanas valorizadas. Mas a União, como já disse, tem o domínio real de apenas 30% das áreas foreiras. A Igreja católica, através da Mitra e de ordens e entidades religiosas, detém 60%. A família real e outras aquinhoadas na época do Império ficam com 10%.

Exemplos: toda a área da Esplanada do Castelo paga laudêmio para a Ordem Terceira da Penitencia; mesmo na região de Icaraí, em Niterói, a maior parte dos imóveis paga ao Asilo Santa Leopoldina; Na Tijuca, o laudêmio é pago à  Arquidiocese. Em Botafogo, cinco famílias, descendentes dos Silva Porto, tinham o domínio direto de 30 mil imóveis, até que a cobrança foi suspensa em ação da Associação dos Moradores.

7. O cálculo feito hoje é totalmente arbitrário e se baseia numa interpretação do Inciso I do parágrafo 1º do artigo 2038 do Código Civil, que fala ser “DEFESO” cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações. Não há maior absurdo, pois as benfeitorias nada têm com o domínio do terreno. Nas obras por administração, o grupo interessado compra o lote e paga tanto o ITBI como o laudêmio pelo valor do terreno.

8. Por outro lado, não poderia haver nenhuma relação entre laudêmio e ITBI, mas há. No máximo, seria admissível para efeito de cobrança o conhecimento do valor venal, que baliza o IPTU. E o ITBI, imposto municipal, é calculado por uma tabela da Prefeitura, sempre a maior, embora por lei tenha de representar 2% do valor da compra. Quando acontece da escritura superar a tabela, prevalece o maior valor para cálculo. Isso serve de referência para os 5% do laudêmio.

9. Já foram apresentadas várias propostas de emendas constitucionais extinguindo o laudêmio nas áreas de marinha. Mas até o momento nenhuma prosperou. Alguns dos seus autores queriam apenas fazer palanque com a causa. E os bem intencionados não conseguiram motivar os potenciais beneficiários da proposta.

10. Num país em que se paga tanto imposto, a existência dessa taxa do tempo do Império é uma excrescência, que sequer entra nos cálculos dos tributos devidos pelos cidadãos. Enquanto não se aprova o seu fim com uma Emenda Constitucional, várias ações judiciais têm conseguido sua suspensão a partir de falhas no cadastramento das áreas: a mais grave delas é a sua definição de forma unilateral pela SPU, por editais que ninguém lê, sem direito à defesa e ao contraditório.

Resort Porto Real, em Mangaratiba: livre do laudêmio graças à ação do vereador de Niterói, que, com a força do seu mandato, mobilizou o Ministério Público Federal.

Colocar a assessoria do vereador para apoiar as ações judiciais contra a cobrança do laudêmio será uma das prioridades do nosso mandato. Foi o que aconteceu em Niterói, onde o trabalho incansável do então vereador Felipe Peixoto fez a Câmara mobilizar o Ministério Público Federal e este obteve a suspensão da cobrança do laudêmio não apenas na sua região oceânica, mas também em outros 17 municípios fluminenses – de Campos, no norte, até Angra dos Reis, no sul.

Uma vez eleitos, vamos propor a criação de uma Comissão Parlamentar de Inquérito, que fará um inventário da real situação na cidade do Rio de Janeiro. A partir daí, acionaremos o Ministério Público e esperamos livrar todos os moradores dessa taxa extorsiva.